Modelo 115 alquiler local 2026: la retención del 19 por ciento que sigue sorprendiendo a los inquilinos

Modelo 115 alquiler local 2026

En enero de 2026 un cliente nuevo, dueño de una academia de inglés en Alicante, vino con un susto. Le pagaba 1.200 euros al mes al propietario, le descontaba el 19 por ciento de retención que figuraba en el contrato, pero nunca había ingresado esa retención en Hacienda. Cuando la AEAT le cruzó datos con el modelo 180 del año anterior, le saltó la alerta. Resultado: 5.472 euros de retenciones acumuladas, 1.094 de recargo y 2.736 de sanción potencial. Más de 9.000 euros por una declaración trimestral que se hace en diez minutos. Esta guía es para que tú no vayas detrás del mismo agujero.

El modelo 115 es la declaración trimestral mediante la cual el arrendatario (el inquilino) de un inmueble urbano destinado a actividad económica ingresa en Hacienda la retención del 19 por ciento del IRPF que practica sobre el alquiler que paga al propietario. Si tu local, oficina, nave industrial, despacho profesional o cualquier inmueble urbano comercial está alquilado, este modelo te toca a ti como inquilino. El propietario no presenta nada; tú eres el responsable.

Local comercial moderno con ventanales y mobiliario de oficina alquilado para actividad profesional

Quién tiene la obligación: el inquilino, no el propietario

Conviene insistir desde el principio porque es donde más se confunde la gente. La obligación de presentar el modelo 115 y de ingresar la retención es del inquilino (arrendatario), no del propietario (arrendador). Esto sorprende a muchos autónomos noveles, que asumen que "el propietario ya pagará lo suyo".

El propietario tiene su obligación: declarar el ingreso en su renta personal (modelo 100) o en su Impuesto de Sociedades si es sociedad (modelo 200). Pero el ingreso anticipado de la retención mensual lo hace el inquilino. Y si no lo hace, Hacienda se lo reclama al inquilino, no al propietario.

Qué inmuebles obligan a presentar el modelo 115

El 115 aplica al alquiler de inmuebles urbanos destinados a actividades económicas. Quedan dentro:

Quedan fuera y NO presentas el 115:

El criterio determinante es el destino del inmueble: si lo usas para actividad económica (despachas clientes, vendes productos, almacenas mercancía, prestas servicios), va al 115. Si es para vivir, no.

Historia y origen del modelo 115

El modelo 115 nace en 1992 con la Ley del IRPF de aquel año, como mecanismo para asegurar el cobro anticipado del impuesto sobre la renta de los arrendadores de inmuebles urbanos. Antes, los propietarios incluían el ingreso solo en su renta anual y Hacienda perdía visibilidad sobre las rentas inmobiliarias. Con el 115, se obliga al inquilino a actuar como agente recaudador.

El tipo de retención ha variado a lo largo de los años: empezó en 15%, subió al 20% en 2012 (con la crisis), bajó al 19,5% en 2015 y desde 2016 está fijado en 19%. En 2026 sigue inalterable.

El modelo se ha digitalizado completamente. Desde 2014 la presentación es telemática obligatoria para todos. El antiguo formulario en papel ya no se admite salvo casos excepcionales (problemas técnicos certificados de la sede AEAT).

Tipo de retención en 2026: 19 por ciento general

El tipo de retención sobre el alquiler urbano para actividad económica es del 19 por ciento sobre la base imponible (alquiler sin IVA). En 2026 no ha cambiado respecto a años anteriores. Aplica el 19 por ciento sobre la base imponible, no sobre el total con IVA.

Ejemplo de cálculo. Local alquilado por 1.200 € + IVA al mes. El IVA del alquiler de local comercial es del 21 por ciento.

Reducciones del tipo de retención

El propietario puede solicitar reducción del tipo aplicable si reúne ciertas circunstancias económicas, mediante comunicación a Hacienda y al inquilino. Las posibles reducciones son:

El tipo general que se aplica en la práctica para el 99 por ciento de los autónomos con local en península y Baleares es 19 por ciento.

Cómo se rellena el modelo 115 paso a paso

Datos identificativos del declarante

NIF, denominación, ejercicio (2026), periodo (1T, 2T, 3T, 4T) y tipo de declaración (positiva, complementaria o sustitutiva).

Apartado de liquidación

Casilla 01: número de perceptores (es decir, número de propietarios distintos a quienes pagas alquileres con retención en el trimestre). Si alquilas un solo local con un solo propietario, casilla 01 = 1.

Casilla 02: importe total de las bases de retención (suma de los alquileres brutos del trimestre sin IVA).

Casilla 03: importe total de las retenciones e ingresos a cuenta del trimestre.

Casilla 04: solo en complementarias, importe ingresado en la declaración previa.

Casilla 05: resultado a ingresar (casilla 03 menos casilla 04).

Ejemplo numérico para el local de 1.200 €/mes en 1T 2026:

Alquiler mensual (sin IVA)Retención mensual (19%)A ingresar trimestral en 115A ingresar anual
500 €95 €285 €1.140 €
800 €152 €456 €1.824 €
1.000 €190 €570 €2.280 €
1.200 €228 €684 €2.736 €
1.500 €285 €855 €3.420 €
2.000 €380 €1.140 €4.560 €
2.500 €475 €1.425 €5.700 €
3.500 €665 €1.995 €7.980 €

Plazos del modelo 115 en 2026

Trimestrales y coincidentes con el resto de modelos de retenciones:

Además, en enero de 2027 deberás presentar el modelo 180, declaración informativa anual de retenciones por arrendamiento de inmuebles urbanos. Es un resumen que cruza con el modelo 100 del propietario. Plazo: del 1 al 31 de enero de 2027.

Si tu volumen de operaciones supera 6 millones de euros anuales (concepto de "gran empresa"), presentas mensual en lugar de trimestral. Para la inmensa mayoría de autónomos y pequeñas empresas, trimestral.

Cálculo paso a paso: ejemplos numéricos por tipo de local

Ejemplo 1: oficina profesional de pequeño tamaño

Esther, abogada en León, alquila oficina céntrica por 750 € + IVA al mes. Trimestre completo (3 meses):

Ejemplo 2: nave industrial en polígono

Industrias Hernández SL alquila nave de 600 m² por 2.400 € + IVA en polígono industrial de Móstoles. Trimestre:

Ejemplo 3: local de bar pequeño en pueblo

Bar Pepe, en municipio rural de Soria, alquiler local 380 € + IVA al mes. Trimestre:

Ejemplo 4: local con dos propietarios al 50%

Carlos y Manuela son hermanos copropietarios de un local en Sevilla alquilado al 50% cada uno por 1.000 € + IVA total. El inquilino paga la mitad a cada propietario:

Cuándo el 115 sale a cero o no procede

El 115 puede tener resultado cero o no aplicarse en estos casos concretos:

En todos estos casos, presentar 115 a cero o no presentar tiene matices. Conviene consultar antes de omitir, porque la AEAT puede interpretar de manera distinta y generar requerimiento.

Documentación que debes guardar

Hacienda puede requerir en cualquier momento la documentación que justifica el 115. Imprescindible guardar al menos cuatro años:

El propietario está obligado a emitir factura con su NIF, datos del local arrendado, periodo, base imponible, IVA repercutido (21 por ciento) y retención aplicada. Si tu propietario no te emite factura, es problema serio: sin factura no puedes deducir el IVA en tu 303 ni el gasto en tu 130.

Casos particulares que suelen confundir

Alquiler con renta variable o gastos compartidos

Si el contrato establece una renta base más un porcentaje de la facturación de tu negocio (típico en centros comerciales), la retención se aplica sobre la totalidad de lo abonado al propietario, base + variable. Si compartes gastos comunes (luz, agua, comunidad) y te los repercute por separado el propietario, la retención solo aplica al alquiler propiamente dicho, no a los suministros si vienen como gasto refacturado.

Cesión gratuita o alquiler simbólico

Si un familiar te cede el local gratis o por un alquiler simbólico de 10 euros al mes, Hacienda puede recalcular el alquiler a valor de mercado y reclamarte como si hubieras pagado el valor real. Es lo que se llama "operación vinculada". En ese caso, debes practicar retención sobre el valor de mercado, no sobre los 10 euros simbólicos.

Local compartido con otro autónomo

Si tú y otro autónomo compartís un local y el contrato está a nombre de ambos al 50 por ciento, cada uno presenta su 115 por su parte de retención. Si el contrato está solo a tu nombre y luego le refacturas al otro autónomo el 50 por ciento como subarriendo, tú presentas el 115 completo sobre lo que pagas al propietario, y emites factura con retención al otro autónomo si procede subarriendo profesional.

Local en proindiviso con varios propietarios

Si el local pertenece a varios propietarios (herencia, comunidad), tienes que practicar retención sobre la parte que corresponde a cada uno y presentar 115 con varios perceptores. En la casilla 01 va el número de propietarios, en la casilla 02 la suma de bases y en la 03 la suma de retenciones. En el modelo 180 anual desglosas perceptor por perceptor.

Cambio de propietario a mitad de año

Si el propietario vende el local a mitad de año, hasta la fecha de la venta retienes al vendedor; a partir de la venta, al comprador. Necesitas la fecha exacta del cambio para repartir las retenciones de ese mes. Pide siempre copia de la escritura para tener fecha cierta.

Modelo 180: la declaración informativa anual asociada al 115

Al final de cada ejercicio, en enero del año siguiente, debes presentar el modelo 180. Es la declaración informativa anual de retenciones e ingresos a cuenta por arrendamiento de inmuebles urbanos. Recoge el desglose perceptor por perceptor (cada propietario), con datos completos:

Plazo: del 1 al 31 de enero. No genera pago. La AEAT cruza los datos del 180 con la renta de cada propietario (modelo 100). Si tú declaras haber pagado 18.000 € de alquiler anual a un propietario y él declara 14.000 € de ingresos, salta inspección a ambos.

Si has presentado correctamente los cuatro 115 trimestrales, el 180 se rellena casi automáticamente con los datos acumulados. Solo añades la información identificativa completa del propietario y la referencia catastral.

La referencia catastral: dato clave

La referencia catastral es un código de 20 dígitos que identifica unívocamente cada inmueble. Lo encuentras en el recibo del IBI, en la nota simple registral o consultando la sede del Catastro con la dirección. Es obligatorio incluirlo en el 180; sin él, no puedes presentar.

Si alquilas varios locales al mismo propietario en edificios distintos, cada uno tiene su referencia catastral diferente. Declaras una línea por cada referencia.

Errores que cuestan caro con el modelo 115

Pensar que el propietario lo declara

Este es el malentendido más caro. El propietario declarará sus rentas de alquiler en su renta anual (modelo 100) y compensará la retención que tú le has practicado. Pero la obligación de ingresar la retención en el trimestre es tuya, no suya. Si tú no la ingresas, Hacienda no recibe el dinero, y aunque el propietario reciba menos en su renta, eso no te exime.

Aplicar la retención sobre el total con IVA

Error típico: alquiler 1.200 € + 252 € IVA = 1.452 € total. El 19 por ciento sobre 1.452 = 276 €. Mal. Hay que aplicar sobre 1.200 € (base imponible): el 19 por ciento sale 228 €. La diferencia parece pequeña pero al año son 576 euros pagados de más a Hacienda que el propietario tarda mucho en recuperar.

No diferenciar local de vivienda

Si alquilas una vivienda particular y dentro tienes una habitación que usas profesionalmente, NO se aplica el 115. El alquiler de vivienda no genera retención en el inquilino. El 115 solo aplica a inmuebles cuyo destino contractual sea actividad económica. Si tienes despacho en casa, lo del despacho va por el porcentaje de afectación, no por retención al casero.

Olvidar el modelo 180 anual

El 115 trimestral solo declara importes totales. En enero hay que presentar el modelo 180 con el desglose perceptor por perceptor. Olvidarlo es otra sanción típica. Anota en el calendario "modelo 180" para el 31 de enero.

No avisar al propietario del cambio de tipo

Si por alguna razón cambia el tipo de retención (territorio especial, comunicación del propietario), debes avisar y aplicar el nuevo desde el mes siguiente. Cambios retroactivos generan rectificaciones engorrosas.

Particularidades por tipo de propietario

Propietario persona física (lo más común)

Aplicas el 19% de retención. Le emites las retenciones via 115 trimestral y 180 anual. El propietario declarará los ingresos en su renta personal (modelo 100) y compensará la retención que le has practicado.

Propietario sociedad mercantil

Aplicas el mismo 19%. La sociedad declarará el alquiler como ingreso en su Impuesto de Sociedades y compensará la retención. Es la misma mecánica, solo cambia el modelo donde el propietario refleja sus ingresos (modelo 200 en lugar de 100).

Propietario persona jurídica del sector público

Si alquilas local propiedad de ayuntamiento, comunidad autónoma o entidad del sector público, la retención también aplica. Se ingresa con normalidad en 115. La administración declara el ingreso en sus cuentas. Asegúrate del NIF correcto del organismo.

Propietario no residente en España

Si el propietario reside fuera de España (vive en Francia, Reino Unido, Argentina), NO se aplica el 115. Aplica el modelo 216, con tipos distintos (19% para residentes UE, 24% para otros). Más complejo. Conviene asesor.

Propietario en régimen de atribución de rentas (CB, sociedad civil sin actividad mercantil)

Si el propietario es una CB o sociedad civil sin actividad mercantil, aplicas el 115 normal. La CB asigna los ingresos a sus comuneros, que los incluirán en sus rentas individuales. La CB no tributa por sí misma, pero recibe los certificados de retención.

¿Cómo se presenta el 115 paso a paso?

Acceso a la sede electrónica de la AEAT (agencia tributaria punto gob punto es). Identificación con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve PIN. Buscar "Modelo 115 - presentación 2026". Seleccionar el trimestre. Rellenar las cuatro o cinco casillas. Validar. Si todo cuadra, te genera un PDF de justificante.

Para el pago hay tres opciones:

Si te equivocas tras presentar, puedes presentar complementaria si has ingresado de menos, o rectificativa (escrito) si has ingresado de más. Plazo de prescripción cuatro años.

Preguntas frecuentes sobre el modelo 115 alquiler local 2026

¿Tengo que aplicar retención si alquilo un local a una sociedad mercantil?

Sí. Da igual si el propietario es persona física o jurídica. Si el inmueble urbano se alquila para actividad económica, el inquilino aplica el 19 por ciento de retención y la ingresa con el 115. La sociedad propietaria también declarará el alquiler como ingreso en su impuesto de sociedades y compensará la retención.

¿Qué pasa si he firmado un contrato sin mencionar la retención?

La obligación de retener no depende de lo que diga el contrato; depende de la Ley del IRPF. Si el local es para actividad económica, debes retener aunque el contrato no lo diga. Conviene actualizar el contrato y avisar al propietario antes del primer pago, para que no haya sorpresas con la cifra que recibe.

¿Puedo deducir como gasto el alquiler completo o solo lo que pago al propietario?

Puedes deducir el alquiler completo (base imponible) como gasto en tu 130 y en tu renta anual, no la cantidad neta que pagas al propietario. La retención es un anticipo del IRPF del propietario, no es coste tuyo. Tu gasto es el bruto.

¿Y el IVA del alquiler? ¿Es deducible?

Sí, el 21 por ciento de IVA que te repercute el propietario es deducible en tu 303 como cualquier IVA soportado en gasto profesional, siempre que el local esté íntegramente afecto a tu actividad. Si es uso mixto, deduces el porcentaje.

¿Qué hago si el propietario se niega a emitirme factura?

Sin factura no puedes deducir el IVA en tu 303 ni el gasto en tu 130 con seguridad. Si el propietario es persona física que ejerce arrendamiento como actividad y se niega, puedes denunciarlo a Hacienda. Si es persona física que NO tiene la actividad como tal y no factura formalmente, debe expedirte recibo con todos los datos para que sirva de justificante. Sin documento, no deduces.

¿Aplica retención si alquilo un local en un mercado municipal?

Sí, normalmente. Aunque el arrendador sea un ayuntamiento o ente público, si tú eres autónomo o empresa y el inmueble está afecto a tu actividad, aplicas el 19 por ciento. Si el arrendador es entidad sin ánimo de lucro o exenta del IS, hay excepciones; consulta al asesor.

¿Cómo afecta el modelo 115 si tengo varios locales alquilados a propietarios distintos?

Sumas todas las bases imponibles y todas las retenciones del trimestre. En la casilla 01 va el número total de perceptores distintos (cada propietario es un perceptor). En la casilla 02 el total de bases; en la 03 el total de retenciones. En el 180 anual desglosas perceptor por perceptor.

¿Hay alguna app o software que automatice el cálculo del 115?

Casi todos los programas de contabilidad serios (Holded, Quipu, Anfix, Contasimple, Sage) calculan automáticamente el 115 a partir de los recibos de alquiler que apuntes. Solo necesitas marcar el inmueble como "alquiler con retención" al darlo de alta. Si tu programa no lo hace, cambia de programa.

Verifactu, libros de IVA y el 115

Verifactu, obligatorio para los autónomos antes del 1 de julio de 2027 según el Real Decreto-ley 15/2025 (el Ministerio de Hacienda prevé aplazarlo hasta octubre de 2028), no afecta directamente al modelo 115 (que es una declaración de retenciones, no de facturas emitidas por ti). Pero sí afecta a la factura que recibes del propietario: si el propietario emite facturas con un programa adaptado a Verifactu, la trazabilidad de tu pago es completa.

Recomendación práctica: comprueba que tu propietario te emite factura con todos los datos legales (NIF, fecha, número, base, IVA, retención, descripción del inmueble) y conserva digitalmente o en papel. Si te llega un simple recibo manuscrito, exige factura formal antes del pago.

Comparativa: alquilar local versus comprar local

Decisión recurrente para autónomos consolidados. Algunos puntos fiscales a considerar:

En 2026, con precios inmobiliarios altos y tipos de interés todavía moderados (4-5% para hipoteca empresarial), el alquiler suele ser la opción financieramente más eficiente para autónomos con menos de 50.000 € de facturación anual. Para empresas consolidadas con flujo de caja estable, la compra empieza a tener sentido tras 8-10 años de actividad.

Subarriendo: cuando subalquilas a otro autónomo

Caso típico: alquilas un local grande, ocupas la mitad, subalquilas la otra mitad a otro autónomo. ¿Cómo se gestiona fiscalmente?

Tú pagas el alquiler completo al propietario y aplicas el 115 sobre el total. Al subarrendatario le emites factura por su parte (con IVA 21% si lo subalquilas para actividad económica) y él te aplicará retención del 19% si tú actúas como subarrendador profesional.

Ejemplo: tú alquilas a 1.500 € + IVA al mes. Aplicas 115 sobre 1.500 € (retención 285 €). Subalquilas la mitad al otro autónomo por 800 € + IVA. Le emites factura, él te retiene 152 €. Tú ingresas 285 € en tu 115 al propietario, pero recibes 152 € de retención del subarrendatario que él ingresará en su 115 contra ti.

Adicionalmente, el subarrendamiento puede generar obligación de alta en IAE en el epígrafe correspondiente (861 alquiler de inmuebles). Consulta antes de empezar.

Negociación con el propietario: aspectos prácticos

Renta neta de impuestos: el malentendido habitual

Cuando negocies un alquiler, deja claro desde el principio si el precio acordado es base imponible (sin IVA ni retención) o renta neta a percibir por el propietario. Muchos contratos dicen "1.200 € al mes" sin especificar y luego empiezan las discusiones cuando llega la primera factura.

Lo correcto: especificar en el contrato "el alquiler asciende a 1.200 € mensuales (base imponible), más IVA del 21% y descontada retención del IRPF del 19% que el inquilino ingresará en Hacienda mediante modelo 115". Así no hay dudas.

Actualización del alquiler

Si el contrato prevé actualización anual con IPC o índice similar, la nueva base imponible se aplica desde la fecha pactada. La retención del 19% se recalcula sobre la nueva base. Anota el cambio en tu programa de contabilidad para que el siguiente 115 refleje el incremento.

Fianza y depósito

La fianza y depósito que entregas al inicio del contrato NO van al 115. No son alquiler, son garantía. Cuando termine el contrato y te devuelvan la fianza (sin descuentos), tampoco se mueve por el 115. Si te descuentan parte por desperfectos, ese descuento puede ser considerado pago indemnizatorio y va por su propia vía, no por el 115.

Mi consejo final: domicilia y olvida

El modelo 115 es uno de los modelos más sencillos del calendario fiscal. Una vez configurado el alquiler en tu programa de contabilidad, la presentación trimestral es cuestión de cinco minutos. La domiciliación bancaria del pago elimina el riesgo de olvido. No hay excusa para no presentarlo a tiempo.

Si llevas tiempo sin presentar el 115 (como el caso del dueño de la academia en Alicante), no esperes a que te requieran. Regulariza voluntariamente. La diferencia entre presentar voluntariamente fuera de plazo (recargo 5 al 15 por ciento) y que te requieran (sanción 50 al 150 por ciento) puede ser de miles de euros.

En kuentas.eu tienes plantillas Excel para el seguimiento mensual del alquiler de local, calculadora automática del 115 según el alquiler bruto, y recordatorios trimestrales por correo si te suscribes al boletín. También guías para el modelo 180 anual y para los casos especiales de proindiviso, subarriendo y cambio de propietario.

Una última cosa: si vas a abrir un negocio y vas a alquilar local, mete el coste del 115 en tu plan financiero. Sumar la retención mensual a los gastos te ayuda a no olvidar el ingreso trimestral. El primer trimestre que pasas sin presentar el 115 después de empezar la actividad es donde nace casi siempre el problema. Anticipa, ingresa, y duerme tranquilo.

Tu contabilidad de autonomo sin dolores de cabeza

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Sobre este articulo: Contenido elaborado para kuentas.eu. Actualizado 2026-06-12.